我是雕叔，房地产从业15年，已为上千东谈主提供买房责罚决议，开通业内门谈，我不作念所谓的“行家”，只用十五年的实战训诫帮寰球答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请热心公众号发问

发问：指示买二手房，该热心屋子哪些细节？买房小白不懂望见教！

复兴： 第一，白昼看采光，晚上听杂音。 采光只消白昼看才智嗅觉，如若有要求，有太阳看一次，没太阳再看一次。 杂音只消晚上才需要覆盖，白昼影响不大。如若晚上没什么杂音，白昼喧嚣少许，对大部分上班族，其实莫得很大影响。 第二，好天看采光，雨天看渗水。 采光同上。 有些屋子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。 如若莫得要求，防备四角的墙皮，一般也能看出眉目。 第三，多看房型，少看装修。 房型是很难改的，是否朴直，是否通透，该怎么等于怎么。 装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却聘任有房型有问题的屋子。 第四，防备楼层朝向。 多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。起头难，住着也不安闲。 亚热带地区，南北透风的户型住着更安闲。 买房的时候，需要提前覆盖硬伤。 第五，看外立面，看小区环境，看物业费。 基本上，外立面整洁，梗概率物业也很清雅。相同的，物业费会贵一些。骨子上，物业费贵，偶然是裂缝。相同五年往时，一个小区一塌蒙胧，一个小区整洁，哪个小区更酣畅更保值，一目了然。

发问：三无东谈主员可以买成都那处，需要离地铁近。

复兴： 三无东谈主员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无责任？ 咫尺来看在成都买房是对住宅产物全域限购的，也等于说你莫得社保和户口，就没主见购买住宅，是以如若还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么咱们只消一条路，那等于去购买不限购的产物。 这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。 一般都是说的公寓，成都咫尺不限购，而况好多都是左近地铁口，成都地铁还算比较施展，是以像三环内真的略略偏中枢一些的地铁口，都密密匝匝地布局着好多买卖公寓。 像骡马市的富力公馆；红星路的红星国外；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山隔邻的恒大望江华府、华宇广场等等，不堪胪列。主要照旧看你的预算，一般预算弥散的话，都瑕瑜常好买的，残酷你可以在舆图找房页面好雅瞻念一看。

发问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如若相当值得可以400万，但压力会比较大。投资+自住，比较注意屋子异日增值空间、剪刀差、交通、买卖配套，指示：1.高新区：咫尺我联系注江山玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，指示我哪个比较有但愿，残酷冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上头提到的几个盘，是高新区的好，照旧天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要有计划二手房，如若可以，二手房保举哪个板块呢？

复兴： 举座来看，你咫尺高新刚一，这里的刚一你要细目你社保是在高新区流通交纳（而不是半途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区亦然流通而不是半途转区来的12个月以上哈？ 这么的话，无论是三倍熔断的热盘照旧平时的新址，你才智叫作念是刚已经验。举座来看，你的社保频繁不算太常，然后总的预算也不算太高，是以基本处于一个不上不下的主张，主打天府和高新的新址，照旧有些难度，好多时候都只可说是抱着试试运谈的想法去报名。 1、高新区的江山玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预测社保频繁可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖Tod这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如若非要二选一的话，陆肖是更合适的聘任。除此以外，也可以热心一下金隅金成府，预算和你的顺位都照旧比较合适的，等于捂盘很久，一直不开盘，但是可以保握热心。 2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，举座来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说保举可以望望喜兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁超卓城、鹿溪樾府这几个楼盘，无论是经验照旧预算照旧你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。 3、二手房的话当下亦然可以作为备选，和新址一都推动的，但是旺盛险中求，二手房当下也有好多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高档，总之和新址比较，都是故意有弊的，不可说实足就买哪种好，只可说是哪种因缘更先到来。 如若要看二手房的话，我比较保举你多去望望大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店谋划具体房源和楼盘信息）、市一病院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。 至于天府新区，当今1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而况天新二手房泡沫较大，存量品性楼盘也未几，是以澌灭。

发问：雕叔你好！卖了家里唯独住房准备换套大的，总预算在370阁下。责任和孩子念书都在高升桥隔邻，当今看上了置信华丽花坛的一套三楼，还有华丽世家一套屋子。两套价钱、面积都进出不大。华丽花坛小区环境好，物业比较清雅，交通位置要更好一些，但房龄较老，是2003年的屋子，需要重新装修。 华丽世家房龄新，2014年的屋子，房屋装修可以，基本可以拎包入住，但开拓商是长城集团，房屋品性还有物业都比不上置信。当今纠结应该买哪套？或者是否应该等着富国上邦二批次开盘？

复兴：预算中等偏上，作为平时购房者，当下二手房是很好买的，但是看新址也不是不可以。 置信华丽花坛地段举座可以，是闹中取静的一个板块，当年亦然偏改善的，当今却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改善吗？你说物业不好吗？你说地段和配套都不好吗？不，都很好，但好些房价还不到2万，唯独的原因在于，房龄。 房龄大了，不单是是贷款的问题，更是市集招供度，今后 流通性 带来的问题。天然，置信华丽花坛自住的话完全是莫得问题的，要道是，有莫得必要上到200平的这种改善进程？是不是有点奢侈的空间？ 一句话来说，物业好小区环境好，抵不外房龄大的这一个不利成分，你要有计划到今后20多年房龄，以后不自住了，或者需要置换需要套现了，能否卖得出去，能否卖得起价？ 更何况是一个3楼的需要重装的屋子？ 其次，华丽世家，举座来说，咱们并不十分垂青物业和所谓的品性，品性这个，除非是洋房和别墅以及高层的死别，除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题，一般都不会有明显的界限。 华丽世家其实亦然小高层，两梯四户的产物。 主要优点是房龄小，不到10年，次新，今后你15年或者20年了出售，依然能比当下原房主的置信华丽花坛更有上风。咱们垂青的是它的活力。 而况华丽世家你也说了，差未几的单价，面积和总价，而况拎包入住，加上地段访佛，死别不大，是以举座来说，咱们是比较倾向于两者中聘任华丽世家的。 临了富国上邦，从地段和配套上，从开拓商上，比不向前两者，但最大的优点，照旧在于房龄新（不是指剩余产权年限），产物上亦然小高层，两梯四户，你的预算基本可以横扫他们通盘户型，因此要从自住以及板块来看，咱们更残酷试试富国上邦的下批次新址，依据以往训诫，平时购房者亦然能上手的。

发问：东山板块的，锦澜悦山和两个金科楼盘比较怎么样？这三个楼盘一都对比下。

复兴： 一句话简述下的话，三个楼盘价钱其实都比较低，门槛不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁好意思院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。 从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁好意思院。 金科博翠山价钱低，170万多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，这个价钱段在中心城区如实很寥落了，然后周边的生态环境亦然很好的，临河而居，背靠龙泉山脉，比较相宜周末居家度假安闲。但是裂缝也随之而来，举座等于偏僻了一些，枯竭买卖、地铁和东谈主气的覆盖，是以平直就顺销了。 金科中梁好意思院也差未几，优点是门槛低， 生态环境好，主打的是上下配，高层产物愈加刚需（2梯6户），门槛拉低到了140万即可动手套三，而洋房产物（2梯2户）只需190万也可动手套三改善户型，性价比很可以。该楼盘向东可以看龙泉山脉，向西可以算作都城区和西门雪山，环境相当优好意思。但是咫尺来看金科中梁好意思院地段还比较偏僻，莫得地铁的覆盖，买卖也严重不及，当下可以说配套还比较差。而况这里大多是汽车产业和高校，是以产业比较单一，不太容易完了住职一体化。如若你一定要二选一的话，主要照旧去比对我方的预算和对产物的横向分析吧，比如预算低就好意思院，预算高就博翠山。沟通的洋房，博翠山也更低一些，相对也有上风。 临了是锦澜悦山。 2块多的龙湖物业就不歌颂了，锦澜悦山在产物上作念得很漂亮，一方面建造了高层产物，对应东山这种地段，向东可以看龙泉山脉，向西可以算作都城区和西门雪山，视线很可以。然后这个板块改善类的产物是很少的，因此建造了洋房，关于土产货的刚改群体，勾引力比较大，毕竟高层总价150万，洋房总价200万，门槛可以说是很低了。 但是依然存在偏僻的问题，城投锦澜悦山在东山板块，周边多以学校和汽车类工场为主，居住的东谈主气并不高，加上它距离最近的2号线龙泉驿站杰出了5公里，也暂时无新建地铁的权略，因此交通是一个很大的短板，如若不可责罚这个问题，就只关联词龙泉城区土产货的购房者为主了。

发问：雕叔熟识好，行政学院Tod高线公园怎么样？以及行政学院Tod片区异日发展后劲如何？

复兴： 万科的高线公园是TOD名堂，此前是轨谈交通我方操刀，其后万科加盟后，就愈加有水准了，举座来说，这个板块的位置是挺好的，本就依托于行政学院作念了TOD的详细开拓，异日会涵盖写字楼、住宅、买卖、地铁等详细配套，加上它地处东中轴，前有三圣乡，后有大面，是一个比较要地的区域，异日的发展后劲我合计是莫得问题的。 当今主要等于它还没开盘，价钱体系也未知。不外从TOD名堂标特色来看，应该是无法捡漏，也等于说价钱不会低廉，固然也受到热捧，但单价总价会偏高，只相宜预算较高的东谈主群。 从产物来看是17F的两梯两户小高层，面积在166-188平，而况照旧精装发售，我推测起步价应该在400万以上了，会又一次沦为访佛前次华熙528洋房和大平层的表情——顺销。 如若你预算是偏高的，而况也比较看好东门加上主要行动区域在东门的话，我合计这个楼盘是可行的聘任，固然是龙泉驿统帅，但是它明显更想围聚三圣乡，而东门的纯改善洋房，当今看来如实相当少了。

发问：雕叔熟识好，咫尺我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要有计划学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品谈。

复兴： 450万举座来说，我合计预算照旧很可以的了，基本上你看上的区域，问题都不大，咫尺存在两方面的作念法和问题。 第少许是新址市集青羊基本莫得什么神盘了，大无数属于平时或者低顺位度的刚需动手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，自身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产物，两梯四户谈不上相当改善，而况，因为你的经验顺位度未知，我只可说不好抢到。 如若要得当一些，我残酷可以细心去看建发央著这个楼盘，固然堪称是低配版的建发央玺，但举座的水准照旧在的，裁撤个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而况周边配套都全，无论是地铁照旧医疗、买卖等，都可以，它阁下还有泡小和草堂，是以当属新址里最为丰富的配套，我残酷你应该要点热心。 第二点是二手房市集，如今绝大无数热门板块都受制于指导价，因此下架了好多房源，是以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都参预了盲猜期间，只可说按照我的训诫，这些楼盘是值得你去热心打探的，松开你的选筹规模，这么你再不息到线下实地检察一番，就能澄澈地把脉通盘这个词市集，继而得出论断和所在。 比如我残酷可以望望青五板块，这个是比较兼顾孩子上学便捷已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后等于内光华的中铁西子香荷、优品谈四期曦岸、天合胜利城、保利贝森公馆等。 至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就相当少了，比如浣花香、龙景花坛这些略略次新一些，但是单价总价也未低廉，可以连带着看，而主要的照旧看新址和青五板块的。

发问：雕叔你好！您残酷我平直出售两套40年产权的loft公寓，因为是昨年刚动手，刚刚去问当今卖税很高，咱们谋划亦然想再断然下，要不要留租两年，照旧平直卖。

复兴：平直卖！ 因为你要有计划本领和契机老本，2年的本领公寓价钱梗概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年本领高潮空间很大。如若说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的钞票在变相缩水。 契机老本，才是最大的老本。“契机老本”泛泛的解释是假定有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该聘任投资A，如若投B名义上也收获，但在契机老本上比较A野心，相当于赔本五万，以致有东谈主不想考图便捷会去投资C，比较A的投资等于赔本了九万。 投资者的本金都是有限的，只消投资必须投最收获阿谁！可以说不管你聘任什么都必须澌灭另外N个聘任。懂得弃取才是一个千里着安闲的投资者发现投资诞妄，立马止损，转投其他，苦熬，奢侈好多契机老本。

发问：指示雕叔，高新南稠密4期114平挂牌270阁下，城南宜家的城市春天96平挂牌320阁下，天府名居110多点挂300阁下，从学校，交通，楼盘，买卖详细看，哪个更保举呢？ 如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可残酷。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300阁下。

复兴： 天府名居属于天府长城板块，举座来说地段应该是最佳的，你垂青的什么地铁、买卖等资源，在这里都有很好的聘任，属于很老练的区域了，而况再怎么说，亦然高五片区，我合计是当下最相宜你的三选一。 而稠密举座来看，板块老化，楼盘老化，徐徐沦为了老破大，除了就近上班的互联网顺序员，一般来说举座的上风不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的垂青低廉，时时收之桑榆。 临了城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，区分出了两个寰球，城市春天这边也徐徐走向了调谢，以后会像桐梓林一样，成为寰球以前的富东谈主区，但谋划的东谈主越来越少，徐徐退出历史舞台。 而板块有机更新和活力，天府长城我合计有高五的主张，而况还紧邻金融城板块，是以有价值的永远外溢和辐照，楼盘自身不仅有内在，也有外皮，你如若预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而况好些房龄还比天府名居新一些。

发问：熟识你好，我上班两年，只身，想在成都买房，活水不够 ，父母是作事单元的，可以担保贷款吗？

复兴： 按照咫尺的成都信贷战略，如若父母年事不大（男60岁以内，女55岁以内），那么有计划到父母的责任属性是作事单元的（一般银行，作事单元，公事员，央企国企等比较好），是可以让父母给予担保贷款的。 届时需要提供父母的收入活水和判辨责任评释给银行，具体的担保贷款过程请详询银行的个贷中心。

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